很多人让我分析前几天的大会，其实真没什么分析的。

市场波动不像媒体热点，天天有大事件。

跟踪市场更不能看媒体，媒体信息是滞后的，是情绪化的，是要害死人的。

如果让我总结明年市场并且给出建议，那么试着用10句话来概括吧。

1、小阳春依然还会来，但只是阶段性的。

2019年的小阳春，我已经提前告知了。年年小阳春都要炒作，实际上，限购限贷不放松，透支了购买力下半年就会回落。

小阳春卖房，下半年买房。没什么毛病。

2、货币依然会放松，地产依然在筑坝。

2020年依然会有2-3次降准，或者更多，MLF利率依然会下调，但不要被这些事情刺激到。国家在下一盘很大很大的棋。

短期水还进不了楼市。君不见股市还没声响，楼市哪里有起飞的道理？

降准解不了房企融资的饥渴。2019年房企的融资成本依然是升高的趋势。那么2020年，也不会大幅度降低。

另外，MLF的下调只是说明房贷少还几十块钱，买房差的是几十块钱吗？

是动不动就上百万的首付。

放水给实体，房地产依然要筑起大堤坝，水暂时进不来。炒房、投资千万要冷静，以免死在黎明前的黑暗。

是的，黎明终将会到来，但不会在2020年。

3、调控就像弹簧，看你城市的经济强不强。

2020年不可能全面放松调控，但局部是有可能的。

一城一策，有保有压。

放松调控的城市就像熊孩子，熊孩子闹的太过分了，就打压打压。

身体皮实（经济实力强）的揍两下，身体弱（经济实力差）的就睁一只眼闭一只眼。

但总体来说，只要不特别出格，就没事。

城市调控有松有紧是必然。即使放开调控大涨可能性也不大，但要警惕遍地是新房的城市，开发商一定会炒作。

4、指望房价大跌的洗洗睡吧。

你要充分理解“稳增长”三个字的含义。

经济下行压力很大，社会融资规模增速不断降低，实体经济暂时还没回暖，只能有房地产托底。

看这样一组数字：截至2019年10月末，地方政府显性债务余额高达21.4 万亿元，且大量债务以土地抵押，在地方政府对土地财政依赖度较高背景下，预计其对地价及土地出让金下滑容忍度较低。

5、也要适度乐观，2020年政策不可能比2019年还严格了。

2020年和2019年唯一的差别就是：经济下行压力更大、土地市场压力更大、房价下跌压力更大。

总体来看，2020年政策不可能比2019年更严格了。

6、城市群的房价变化，比单个城市的变化更重要。

长三角整体比较健康，个别城市出现透支现象。 镇江、常州等城市市场压力整体偏大；

珠三角部分城市供大于求，市场分化明显，东莞、深圳市场整体量价稳定，表现相对较好，珠海、惠州、江门等其他城市市场热度不高，需求回落；

环渤海供应过量，需求透支，自政策收紧后已低位运行两年多，市场库存处于高位，如天津、廊坊等；

中部市场分化严重，合肥、郑州等出现下滑，武汉、长沙等总体活跃；

西部整体下行趋势明显，部分城市保持稳定，西安自政策升级后，市场成交处于持续下滑状态；昆明、南宁等城市成交稍有下降，但整体保持稳定。

7、刚需不必看大势，寻找淡季中的小机会。

不要天天解读宏观政策，特朗普跟你买房没有一毛钱关系。

你应该注意的是：中介给你打的电话多不多，市场上的成交量如何，哪个楼盘又降价了，倒挂的楼盘能不能买得到。

以前想买买不到的房子，如果降价了，正好买得到了，就要抓紧买。

国家给你压着房价，给你窗口期，不要犹豫。

越是疯狂的牛市越要冷静，越是低迷的市场越要抓紧。

8、要学会熟悉市场的常态，要价值投资。

实际上投资房产是非常稳健的事情，可能短期一两年房价翻倍，但之后三五年又进入了平静期。所以房价平均涨幅并不高。

不要幻想梭哈再来一下。楼市不是股市。不要频繁交易，成本太高，吃不消的。

股市最怕炒股炒成股东，楼市就要买房当个房东。

9、李嘉诚跑了，潘石屹卖房了。跟你没关系。

你是李嘉诚吗？你是亏个几十亿也不在乎的人吗？你有专职司机吗？你能给人家200万零花钱吗？

你要的是资产稳定增值，人家要的是资产安全。

不要向大人物看齐，会坑死你的。

10、明年的楼市，没有任何新意。

2020年的机会在股市，炒股有风险，但现在抓紧学习基金定投吧。

保险估计，15%的收益没有太大问题。

大家可以洗洗睡了，晚安。