只有几天就到2020年了。关系到30万亿存量房贷的最大悬念，终于揭开了——

嗯，公告看起来很复杂，但其实一句话就说完了：

你的房贷要重新定价了！要从以基准利率为基准的定价模式，转换为以LPR为基准的定价模式。

具体是怎么转换的呢？局姐给你详细解释一下：

1、2020年3月1日起，存量房贷可以选择转成LPR加点模式，或者固定利率

2、如果选择LPR加点利率，定价方式是：利率=LPR+加点。加点是多少？这不是你和银行商量的，而是用你现在的房贷利率计算出来的。

央妈规定，转化后的利率水平等于原合同最近的执行利率水平，即用现在的利率减去2019年12月相应期限LPR，就是加点的数值。

有点复杂？好，我们用一道应用题来举例：

已知：小明的商业性个人住房贷款，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

求：转换之后的LPR加点是多少？

解：5.39%-4.8%=0.59%，加点幅度应为0.59个百分点。

此后，小明的贷款利率=LPR+0.59%。

这个加点幅度在房贷存续期间都保持不变。

3、可以选择利率随LPR浮动进行调整，调整周期最短一年。

也就是说，如果小明的商贷原合同期限20年，剩余期限为8年，在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日。

那么，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%，和现在没有区别。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

4、如果选择转换为固定利率，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。但是！只有一次转换机会。

也就是说，你的房贷利率再也不会变了。

5、以上所有，只针对商业房贷，不针对公积金。

02

好了，现在总结一下。作为一个辛辛苦苦还房贷的普通人，你可以做的是：

首先，你贷款的加点，已经被央妈安排得明明白白，所以不要想着和银行就加点的多少来进行谈判了，银行联系你的时候，只需要选择固定利率或者浮动利率就好。

其次，该选择固定还是浮动利率呢？当下处于降息周期，LPR在最近3-5年内大概率是下行的，所以，肯定是优选浮动利率。

再次，利率调整周期怎么选？随LPR调整的周期越小越好，最好选择一年调整一次。这样，最快在2021年初，你每月还的贷款，就会肉眼可见地减少了。

最后，如果你现在的利率上浮比例比较高，比如说上浮了20%，30%，想降低自己的利率，怎么办？

嗯……确实没别的办法。

非要建议的话，只能在银行房贷额度充裕，货币宽松，加点减少的时候，用一笔过桥资金还掉贷款，拿到房产证后，再做一次抵押了……

03

所以，房贷重新定价，对楼市意味着什么呢？

首先，这次调整之后，房贷利率终于彻底和实体经济脱钩了。

这次变革，是利率市场化的重大变革。从此，“存贷款基准利率*（1+上浮百分比）”的利率定价模式基本退出江湖，取而代之的，是“LPR+加点”。

和以前的基准利率模式相比，LPR模式有什么根本区别呢？

众所周知，LPR利率包含两个指标：“1年期LPR”和“5年期LPR”。1年期LPR主要作为实体经济的利率参考基准，5年期LPR则是房贷利率的参考基准。

从此，即使对实体经济大幅度降息，大水也不会直接流入楼市，更利于把两者分开来“精准调控”了。

其次，即使如此，政策对楼市的影响，依然是中性偏利好的。

在“房住不炒”和“三稳”的大背景下，接下来，实体经济的融资利率会大幅度下降，房贷利率虽然降不了太多，但是多少会跟一点点。

回顾一下，就会发现，LPR每月都有一次调整的机会。今年以来，1年期LPR下调了2次，5年期LPR都在按兵不动，但最终，在今年11月，5年期LPR终于也耐不住寂寞，跟随下调了……

当下的楼市利率，放到历史的长河里，算得上是中等，未来还是很有下降的空间的。

还记得局姐之前在推送中说的吗？降息可以直接降低购房成本，从过去十年的调控走势来看，这本身就是房价普涨的强信号。

以上。